楼面价是什么意思(实际楼面价是什么意思)

2023-08-05 12:38:00 生活常识 投稿:修夏

摘要:楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,公式为楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价规划容积率。楼面价一定程度表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

楼面价是什么意思(实际楼面价是什么意思)

在日常工作中,我们也会关注项目所在区域内的一些土拍情况,去了解项目周边的竞品情况。现在无论在哪个城市,地产类的自媒体都有很多,当某房企刚刚获取某块土地时,我们马上就能看到相应的海报了。海报的样式往往是“恭喜××地产竞得××号地块,楼面价××元/㎡”。地产行业外的人可能对楼面价的概念较为陌生,甚至很多在房企投资条线工作的人,如果自己没研究过,也搞不清楚楼面价到底代表着什么?只是跟着看个热闹。本篇文章就来讲讲到底什么是楼面价?

先说概念,楼面价就是一块土地的总价除以规划建筑面积( 楼面价土地总价规划建筑面积楼面价=土地总价÷规划建筑面积 ),它反映的是一个项目单位售价中所包含的土地成本,对上述公式进一步推导得出楼面价还等于土地单价除以容积率( 楼面价土地单价容积率楼面价=土地单价÷容积率 )。

我们知道了一个项目的楼面价,基本上就可以大致判断出这个项目未来的售价。通常情况下,项目的售价一般为楼面价的2-3倍,但是也不能一概而论。楼面价反映的是一个项目开发成本中的土地成本,而土地成本一般占整个开发成本的40%左右,如果拍地时竞争对手较多,或者有的企业明知自己拿不到目标地块,也要故意给竞争对手“下绊子”,做高竞争企业的最后成交价,这时候土地成本可能占到60%左右甚至更高。之前有一家企业瞄准了一个目标地块,由于地块周围都是该房企开发的小区,所以这家房企就想拿下这块地打造更高产品系的产品,形成此区域内的产品集群,对外表态对这块地势在必得。但那时看中这块地的另外一家房企,通过一系列的举牌,导致第一家企业拍地成本多花了9000多万,增大了其日后的操盘难度。

房企在开发项目时除了占大头的土地成本,还有前期费用、建安成本、市政基础设施费、公共配套设施、税费、营销费、企业管理费、融资成本等财务费用……,当然还要保证一定的利润,一般净利润率在10%左右。但目前的市场各房企已进入了微利时代,利润整体都很薄,如果在项目开发过程中稍不谨慎,可能项目最后就要亏损,竹篮打水一场空。

项目所在的地区不同,以上成本也会有一定差异,这个主要因为各地区的工程定额水平不同,各地区的人工和材料价格不同,以及各地区的报建费用、开发周期不同等等。比如北方由于气候寒冷,项目开发存在冬歇期,那么自然开发周期就会更长,相应的建造成本及运营成本都会相应增加。

而项目的最终销售定价,除了考虑成本因素外,还要考虑以下几个因素:

1、竞品的价格。 俗话说知己知彼,百战不殆,在定价时房企都要充分考虑项目3-5个核心竞品的价格,因为从营销学的角度讲,类似的产品,客户肯定会去选择价格更低的来入手。同时在实操中,也会对竞品的货量、成交套数、到访量等进行监控,辅助房企进行定价;

2、经营策略。 不一定说一个项目的楼面价高,那这个项目的定价一定就很高,这也要看企业的经营策略。如果项目是一个刚需产品,产品系C/D档,产品力一般,那么企业有可能追求快速去化,低开低走,以获得充裕的现金流,那么这时候定价可能就偏低。反之,如果企业追求利润最大化,通过拿出自家的TOP系产品来追求高溢价,高开高走,博取利润最大化,那么这时候定价就可能偏高;

3、市场环境。 这里就包括了项目所在地的调控政策、市场动态、市场供应及去化等宏观方面,定价时也是要适当参考,比如一个三线小城,消费能力摆在那,你上来就推出个天价产品,自然后续流速会很慢,所以定价时要因城施策;

4、自身情况。 这点其实就包括自身项目的核心竞争力及不利因素分析,以及自身企业的“看家本领”,比如以上提到的开发成本A房企就比B房企控制的好,那么他的定价就会有更多的空间。再如,A项目比竞品B离地铁站更近,又有天然湖景,那他的定价自然就会定的比B项目高,手里有“家伙”就敢在“战场上”嚣张跋扈。

综上,想买房的客户,通过楼面价是能够预测一个项目的未来售价的,为自己的买房决策提供参考。对于地产从业者来说,楼面价能够反映出项目的土地成本,同时让企业感知到竞品的一些情况,从而及时调整自己的节奏和打法,做到心中有数,游刃有余。

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